西安市物业管理条例(下)
来源/作者:本站原创  日期::2010-07-19  阅读:1409

第四章 物业管理服务

 

  第五十一条 物业服务企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书。物业服务从业人员应当取得相应的职业资格证书。

  外埠物业服务企业进入本市从事物业管理服务的,应当到市物业管理行政主管部门备案。

  市物业管理行政主管部门每年应当对物业服务企业的资质和其从业人员的职业资格证书等资料进行核对。

  第五十二条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理,提供物业服务。

  第五十三条 物业服务合同应当包括以下主要内容:

  (一)物业管理服务事项;

  (二)服务质量和费用;

  (三)双方的权利义务;

  (四)专项维修资金的管理与使用;

  (五)物业管理用房的使用;

  (六)合同期限;

  (七)违约责任;

  (八)双方当事人约定的其他事项。

  物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起15日内,将物业服务合同报物业所在地的区县物业管理行政主管部门备案。

  物业服务企业应当按合同提供服务,不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

  第五十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则;按不同物业的使用性质和特点,分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价。其收费项目、收费标准和计费方式由业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。

  第五十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋,物业服务费用由建设单位交纳。

  物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。

  第五十六条 物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案,协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

  发生安全事故或者突发事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并向有关部门报告,协助做好救助工作。

  第五十七条 本市实行物业服务重大事件报告制度,物业管理区域内发生下列情况之一的,物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告:

  (一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在8小时以内难以排除,严重危及业主、使用人及建筑物安全;

  (三)物业服务人员擅自撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和使用人正常生活;

  (四)发生群体性突发事件,影响社会和谐稳定;

  (五)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

  (六)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

  第五十八条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,代收服务费由委托单位支付,不得向业主收取手续费等额外费用。

  专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  第五十九条 物业服务企业退出物业管理区域的物业管理服务,应当向业主委员会履行下列交接义务:

  (一)移交服务档案资料和物业管理用房,实行酬金制的,还应当移交物业服务期间的财务档案;

  (二)撤出管理区域内的物业服务人员;

  (三)清退预收、代收的有关费用;

  (四)法律、法规规定的其他事项。

  第六十条 物业服务合同依法或者依约解除后,物业服务企业应当自合同解除之日起15日内退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

  第六十一条 业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解,也可以申请仲裁或者依法提起民事诉讼。

  业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为,可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报,有关部门应当及时调查核实,并依法处理。

  第六十二条 物业服务企业对业主违反服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业管理服务的行为,有权要求业主恢复原状,停止侵害,排除妨害等并承担相应民事责任。

  

第五章 物业的使用与维护

 

  第六十三条 业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定,爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

  第六十四条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌;

  (二)私自占用、损坏共用部位、共用设施设备;

  (三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物;

  (四)侵占绿地、毁坏花草树木;

  (五)乱设摊点、乱停车辆;

  (六)乱倒垃圾、堆放杂物;

  (七)违反规定饲养动物;

  (八)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

  (九)影响其他用户采光、通风及其他生活便利;

  (十)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音;

  (十一)从事危害公共利益的活动;

  (十二)法律、法规禁止的其他行为。

  业主大会、业主委员会对违反前款规定的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第六十五条 物业的共用部位、共用设施设备维修养护时,相关的业主、物业使用人应予配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的,应当承担赔偿责任。

  因维修养护造成相关业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

  第六十六条 新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,其建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前,按照物业建筑安装总造价2%的比例,一次性向市物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。保修责任期满后,根据建设单位的申请退还。长安区、临潼区、阎良区及市辖县的物业保证金应当交存到所在地物业管理行政主管部门设立的专门账户。

  第六十七条 物业在保修期内出现质量问题的,建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后,应当在24小时内派人到现场核查情况,情况属实的,应当在72小时内予以维修。

  第六十八条 物业保修期限内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业所在地的区县物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申请,由其委托的建筑工程质量检测机构鉴定后,属于保修责任范围内建筑工程质量问题的,由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修,所需费用从物业保修金中垫支。

  区县物业管理行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知建设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起15日内足额补存。

  建设单位对维修责任承担有异议的,可以在前款规定的期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁,由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人,在相关法律文书生效之日起15日内补存物业保修金。逾期不起诉或申请仲裁的,视为其认可承担维修责任。

  第六十九条 物业保修期满后,业主自用部位、自用设施设备的养护、维修,由业主负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护,并承担相应的费用。

  业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生,并与物业服务企业就自用部位、自用设施设备的养护、维修、管理等事项进行协商。

  第七十条 业主或者物业使用人装饰装修住宅,应当遵守国家和省、市有关装饰装修和房屋安全管理的相关规定,并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装饰装修施工进行监督。

  业主违反房屋装饰装修规定、临时管理规约或者管理规约的,物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害的,物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理;造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的,业主应当承担赔偿责任。

  第七十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

  第七十二条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的,物业服务企业应当予以制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。

  第七十三条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第七十四条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

  专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

  第七十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业的意见后,按照规定办理有关手续。所得收益属全体业主所有,应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第七十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务时,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  

第六章  专项维修资金的管理与使用

 

  第七十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,以及出售公有住房的单位,应当交存专项维修资金。

  专项维修资金归业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  第七十八条 专项维修资金按下列标准交存和提取:

  (一)商品住宅的业主,与商品住宅相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%8%。物业管理行政主管部门,应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额,并适时调整。

  (二)售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%

  (三)出售公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取专项维修资金。

  商品住宅、公有住房已经出售但未交存专项维修资金的物业管理区域,应当补交专项维修资金。

  第七十九条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。

  业主在办理房屋入住手续时,应当提供交存专项维修资金的凭证;未提供凭证的,建设单位不得将房屋交付使用。

  第八十条 业主大会成立前,专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后,专项维修资金代管部门应当按照有关规定,将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。开户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议。

  业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所在地物业管理行政主管部门的监督。

  第八十一条 开立专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋门户号设分户账;未划分物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋门户号设分户账。

  第八十二条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法,相关业主有约定的,从其约定;无约定的,根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:

  (一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从小区业主交存的维修资金中列支;

  (二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该幢业主交存的维修资金中列支;

  (三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的维修资金中列支。

  住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出商品住宅、非住宅的,建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

  第八十三条 业主转让物业的,专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

  因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的专项维修资金业主交存的应当退还业主;公有住房单位交存的部分返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

    第八十四条 市人民政府应当制定专项维修资金的统一管理使用办法。专项维修资金的管理使用办法应当包括使用计划报批制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询对账制度。

 

第七章  法律责任

 

  第八十五条 违反本条例规定,住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由市物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处5万元以上10万元以下的罚款。建设单位未按规定时限完成招标的,由市物业管理行政主管部门责令改正,可以处1万元以上5万元以下的罚款。

  第八十六条 违反本条例规定,建设单位未在规定时限内将前期物业服务合同和临时管理规约报送备案的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处5000元以上1万元以下的罚款。

  第八十七条 违反本条例规定,不移交有关资料的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对相关建设单位、物业服务企业予以通报,并处1万元以上10万元以下的罚款。

  第八十八条 违反本条例规定,前期物业管理期间,物业服务企业未按规定履行告知义务擅自退出物业管理区域的,由物业管理行政主管部门处5000元以上1万元以下的罚款。

  第八十九条 违反本条例规定,建设单位拒不交纳未出售或者尚未交给物业买受人的房屋的前期物业服务费用的,由物业管理行政主管部门给予警告,责令改正,可以并处3000元以上3万元以下的罚款。

  第九十条 违反本条例规定,建设单位拒不制定或者不公示临时管理规约的,由物业管理行政主管部门给予警告,责令改正,可以并处5000元以上1万元以下的罚款。

  第九十一条 违反本条例规定,街道办事处或者乡镇人民政府未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的,由区县人民政府责令限期改正;逾期未改正的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。

  第九十二条 违反本条例规定,业主委员会委员资格终止后,逾期不交回有关资料、印章的,由街道办事处或者乡镇人民政府责令交回;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第九十三条 违反本条例规定,物业管理区域内发生重大事件,物业服务企业未及时报告的,由区县物业管理行政主管部门给予警告,并处5000元以上2万元以下的罚款。

  第九十四条 违反本条例规定,物业服务合同解除后,物业服务企业未在规定期限内退出的,由物业管理行政主管部门责令限期退出;逾期未退出的,处5万元以上30万元以下的罚款。

  第九十五条 违反本条例规定,建设单位未按规定交纳、补存物业保修金的,由物业管理行政主管部门责令限期交纳;逾期不交纳的,自逾期之日起按日加收滞纳部分0.5%。的滞纳金,可以处10万元以上30万元以下的罚款。

  第九十六条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  第九十七条 违反本条例规定,业主、物业使用人或者其他单位、个人损坏房屋承重结构、抗震结构、房屋外貌或者私自占用、损坏共用部位、共用设施设备的,由物业所在地物业管理行政主管部门责令恢复原状、赔偿损失,对个人处1000元以上1万元以下的罚款;对单位处5万元以上20万元以下的罚款。

  第九十八条 违反本条例规定,挪用专项维修资金的,由物业管理行政主管部门予以追回,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书; 构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第九十九条 违反本条例规定,建设单位、物业服务企业代收专项维修资金的,由物业管理行政主管部门责令限期移交,并处所收金额5%以上10%以下的罚款。

  第一百条 违反本条例规定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其及时交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以申请仲裁或者向人民法院起诉。

  第一百零一条 违反本条例规定的行为,其他法律法规有处罚规定的,从其规定。

  第一百零二条 物业管理行政主管部门作出吊销资质证书、20万元以上罚款处罚决定的,应当告知当事人有要求听证的权利。

  当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  第一百零三条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第一百零四条 物业管理行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

 

第八章  附 则

 

  第一百零五条 本条例中有关专业用语的含义:

  (一)自用部位:是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;

  (二)自用设备:是指门户以内,业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备;

  (三)共用部位:房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室;

  (四)共用设施设备:绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

  第一百零六条 业主委托其他管理人管理物业的,可以参照本条例执行。

    第一百零七条 本条例自201061日起施行。

 


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